지난 8월 국제신용평가사인 S&P의 미국국가신용등급 강등과 함께 미국경제의 더블딥 우려가 확산되고 그리스로부터 촉발된 유럽금융시장의 불안이 가중되면서 금융시장은 한치 앞을 내다 볼 수 없을 정도로 매일 급등락을 거듭하며 요동치고 있습니다. 이에 따라 안전자산선호에 따른 미국국채수익률이 사상 최저를 기록하자 모게지 이자율 또한 역사상 최저 수준을 유지하고 있습니다. 모게지 이자율이 사상 최저를 기록하면서 작년 10월 이후 한풀 꺽였던 재융자 붐이 다시 일면서 재융자를 통하여 이자부담을 줄이려는 문의가 크게 늘어났습니다. 다행스러운것은 2008년 이후 주택소유주들은 서브프라임 모게지 사태 이후 거의 모든 융자 프로그램이 소득증명을 요구하는 강화된 융자 가이드라인에 적용되어 주택을 구입한 소유주들로써 언제든지 재융자의 혜택을 누릴수 있는 Pre-Qualified된 신청자라고 할 수 있습니다.
최근 한가지 주목할 점은 재융자 신청자 중 현재 30년 고정이자율을 가지고 있는 주택소유주들이 다시 30년 고정이자율로 재융자를 하지 않고 현재까지 상환한 기간을 고려하여 25년이나 20년 고정 또는 15년 고정으로 융자프로그램을 바꾸고 있다는 것입니다. 주택시장의 불황이 장기화 될 조짐을 보이자 대부분의 주택 소유주들은 주택을 더 이상 투자 목적인 아닌 거주의 목적으로 여기게 되었기 때문에 기존 모게지의 상환기간을 줄임으로써 그에 따른 이자 절약의 혜택을 보려는 의지가 강해진 측면이 있습니다.
| 융자액수 $400,000 | 5.25%(30년 고정) | 4.%(30년 고정) | 4.%(25년 고정) | 3.875%(20년 고정) | 3.25%(15년 고정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 월 페이먼트 | $2,208.81 | $1,909.66 | $2,111.35 | $2,397.66 | $2,810.68 |
| 총 이자 | $395,175 | $287,478 | $233,403 | $175,436 | $105,921 |
| 차액 | $0 | -$107,697 | -$161,772 | -$219,739 | -$289,254 |
위의 표를 분석해 보면 융자액수가 $400,000 이고 현재 5.25% 이자율을 가지고 있는 주택소유주가 기간을 단축하는 재융자를 할 경우 상환기간동안 적게는 $107,697에서 많게는 $289,254의 이자를 절약할 수 있다는 계산이 나오게 됩니다. 물론 이는 융자기간이 다 끝날때까지 현 주택에서 거주하는 것을 가정한 결과입니다. 융자기간이 끝나기 전에 이사를 가더라도 재융자 후 상당한 액수의 이자를 절약하는 효과가 있기 때문에 최근의 재융자 경향은 이자율을 낮추면서 상환기간 또한 함께 줄이는 프로그램을 선호하는 쪽으로 바뀌고 있습니다.
아울러 뉴저지의 경우 재융자시 소요되는 클로징 cost가 상당히 적기 때문에 대부분의 경우 일년 정도면 클로징 비용을 상쇄하게 됩니다. 최근의 경제관련기사를 보면 모게지 이자율과 연동하는 채권 수익률이 기록적으로 낮아지더라도 은행들이 최소한의 수익률을 고려하기 때문에 모게지 이자율은 더 이상 낮아지기 힘들다고 분석하고 있습니다. 이번이 재융자의 마지막 기회가 될 것이라 예측되기 때문에 적극적으로 재융자를 고려하는 것이 경제불황속에서 조금이라도 절약하는 현명한 방법이 될 수 있습니다.
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