The first step to a new home is to consult a mortgage professional.
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타임모게지가 최고의 주택융자 전문회사인 이유
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Commercial Mortgage Loans
상업용 융자 신청시 알아야 할점
- The important number to consider is Debt Service Coverage Ratio (DSCR). It is calculated by dividing the Net Operating Income (NOI) by Total Debt Service. DSCR is also known as DCR – Debt Coverage Ratio. DSCR=NOI/Total Debt Service.첫번째 기준은 부채 대비율입니다. 부채 대비율이란 DSCR (Debt Service Coverage Ratio) 이라고 하는데 그 공식은 DSCR = Net Operating Income (NOI) / Total Debt Service 이다. 즉, 해당 건물의 총 모게지 페이먼트 (Total Debt) 에 대비한 임대 순수익 (NOI)의 비율이다. DSCR을 줄여서 DCR (Debt Coverage Ratio) 라고도 합니다.
- The second number to consider is the Cap Rate. It is calculated by dividing the NOI by Value of the property. Cap Rate=NOI/Value.두번째로는 투자 회수율입니다. 투자 회수율 (Cap Rate) 이란 투자액에 대한 수익회수 비율인데, 임대 순수익 (NOI) 에서 건물 가격 (Value)을 나눈 것입니다. 그공식은 Cap Rate〓NOI/Value 가 됩니다.
- For commercial property the lender will require 30-40% equity in order to keep the Loan to Value at or close to 60-70% LTV.세번째는 다운페이먼트 정도입니다. LTV (Loan to Value)란 건물가격 (Value) 에서 융자금액 (Loan)이 차지하는 비율입니다. 상용 부동산의 경우 실제 매매 가격과 감정 가격이 차이가 나는 경우가 대부분인데 이때는 둘 중 낮은 수치를 기준가격으로 사용하게 됩니다. 최근의 추세는 대부분의 은행들이 40% 내지 50% 의 다운페이를 요구하고 있습니다.
- Property will need to be appraised and inspected. Commercial mortgages may also require environmental inspection.네번째는 건물 자체에 대한 심사입니다. 건물의 연령, 구조, 외모, 위치, 조닝, 공해 유무, 인접건물상태, 지역적인 입지조건, 인근지역의 향후 경제 발전 상태등을 고려해 융자를 결정하게 됩니다. 한인들이 많이 종사하는 세탁소,주유소, 자동차 정비업소, 화학공장은 환경 검사 (Phase 1, Phase 2)가 까다롭다는단점이있습니다.
- Although commercial loan viability will emphasize the value of the underlying property lenders will assess the borrowers’ personal credit worthiness to assess the ability and willingness to pay.다섯번째는 개인 신용 심사입니다. 주택과는 달리 상용 융자는 개인의 크레딧 보다는 담보 건물 자체가 중요심사 대상입니다. 그러나 개인의 세금보고 기록, 크레딧, 그리고 구입자의 경험은 무시할 수 없는 요소 입니다.
Mortgage Q&A
최근 2년치 세금보고서(1040 form & W-2 form), 최근 한달치 월급 명세서(Paystubs), 최근 두달치 은행 잔고 증명서(Bank statements), 개인 신분증 사본(Driver’s License)
Brian Lee 의 올바른 융자정보
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