2008년 이후 유지 되어 온 제로금리 시대가 지난 12월 연준리의 금리 인상과 함께 막을 내리면서 모게지 이자율 또한 상승했습니다. 하지만 2016년 새해가 시작 되면서 저유가와 미국 증시의 하락이 맞물리면서 모게지 이자율과 연동하는 미국 10년 만기 채권수익률이 급락세를 보이고 있습니다. 이에 따라 모게지 이자율이 3% 중반으로 2013년 상반기 이후 가장 낮은 수준을 기록하면서 최근 재융자(Refinancing) 신청이 다시 증가 하고 있습니다. 이러한 재융자 기회는 주택 소유주들에게는 월페이먼트의 부담을 줄일 수 있는 큰 혜택이 아닐 수 없습니다.
주택 재융자시 유의하셔야 할 사항들은 다음과 같습니다.
1. 신용상태(Credit Score): 강화된 융자가이드 라인은 아무리 수입(Income)이 높더라도 신용점수가 낮을 경우에는 최저 이자율을 적용하지 않습니다. 재융자시 최저의 이자율을 적용받기 위해서는 높은 크레딧 점수(740점)가 뒷받침 되어야 합니다. 재융자를 고려하고 있을 경우에는 본인의 크레딧 카드 빚을 최대한 줄이는 등, 크레딧 점수관리에 집중할 필요가 있습니다.
2. 주택가치(Appraisal Value): 2012년을 기점으로 부동산가격이 바닥을 치면서 기존 주택 들의 가치도 조금씩 회복되고 있는 추세입니다. 재융자시 주택가치대비 80%까지 융자를 얻는 것이 제일 효과적입니다. 아울러 주택가치대비 80% 이상 융자를 얻을 경우 지불해야 하는 PMI (Private Mortgage Insurance)를 은행이 대신 내주는 프로그램이 있기 때문에 재융자를 고려해 볼 필요가 있습니다.
3. 이자율(Interest Rate): 일반적으로 재융자는 비용(Closing Cost)이 발생되기 때문에 융자액수에 따라 이자율이 최소한 0.5% 이상 차이가 날 경우 재융자를 고려해 볼 수 있습니다. 클로징비용(Closing Cost)은 Good Faith Estimate(비용계산서)를 통하여 대체로 정확히 산출 할 수 있습니다. $300,000 재융자시 적용되는 비용은 은행에 따라 다소 차이는 있을 수 있지만 대략 $2,500~$3,000 정도입니다. 만약 1~2년안에 소유주택을 팔 계획이 있다면 재융자가 큰 이득이 될 수는 없지만, 그 이상 거주 계획이 있다면 충분히 재융자를 고려해 볼 수 있습니다.
4. 재융자를 통한 부채상환(Cash-out Refinancing): 현재 적지 않은 주택 소유주들이 1차 모게지와 함께 2차 모게지(Home Equity Loan)를 동시에 가지고 있습니다. 대부분의 2차 모게지는 우대금리(Prime Rate)에 적용되므로 둘을 하나로 묶는 재융자(Debt Consolidation)를 고려해 볼 만 합니다. 아울러 재융자 시 여유 자금을 더 빌려 높은 이자율의 크레딧 카드 빚을 갚는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
미국 경제가 완연한 회복세를 보이고 있기 때문에 국제유가가 오름세로 돌아 설 경우 모게지 이자율은 다시 4% 후반까지 상승할 것으로 예측되고 있습니다. 본인의 현재 상황이 재융자에 적합한 것으로 고려된다면 전문가와 충분한 상담을 통하여 다시 찾아온 재융자의 혜택을 누리시기 바랍니다.
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