미국 부동산 시장이 급속도로 붕괴된 가장 큰 원인 중에 하나로 지목되고 있는 서브프라임모게지 사태는 주택융자 은행들의 과당경쟁으로 인한 무분별한 대출에 기인할 수 있습니다. 즉 융자신청자의 채무이행능력(Debt To Income: DTI)을 고려하지 않는 SISA 프로그램(Stated Income & Stated Asset)이 주택융자시장을 점령함으로써 개인의 신용상태(Credit Score)만 좋다면 누구나 대출을 통하여 주택을 구입할 수 있었기 때문에 부동산 시장은 연준리의 저금리 정책과 맞물려 호황을 누릴 수 있었습니다.
하지만 2006년 이후 금리가 상승하고 주택가격이 급락하면서, 검증되지 못한 개인의 재정능력은 모게지 채무불이행을 가져왔으며 이는 결국 서브프라임모게지 사태을 일으켜 세계경제를 휘청이게 한 결과로 나타났습니다. 이에 따라 주택융자시장은 미국 국책 모게지은행인 패니매(FannieMae)와 프래디맥(FreddieMac)의 주도하에 융자가이드라인이 대폭 강화되었으며 특히 철저한 수입증명 절차를 요구하게 되었습니다.
국책 모게지회사인 페니매와 프레디맥은 서브프라임 모게지 사태 이후 모게지담보증권의 대부분을 매입함으로써 붕괴 직전의 부동산 시장을 가까스로 지탱해 주고 있지만 또한 이 두 국책회사들은 주도적으로 융자승인기준을 지속적으로 강화시키고 있습니다. 특히 페니매의 경우 과거 신청자의 다른 조건등(신용상태, 다운페이먼트)이 우수할 경우 수입 대비 총부채비율(DTI)을 55% 까지 탄력적으로 운용해 왔으나 12월 12일 부로 이 비율(DTI)을 45%로 축소시키는 정책을 발표함으로써 부동산시장에 또 다른 부담으로 작용하게 되었습니다. 아울러 이러한 융자가이드라인의 강화로 인하여 최근 미국 정부의 적극적인 부동산 부양 정책이 별 효과를 거두지 못할 것이라는 우려 또한 확산되고 있는 실정입니다.
이에 따라 주택구입을 계획하거나 재융자를 고려중인 경우 다음과 같은 신중한 재정관리운용이 요구되고 있습니다. 첫째 본인의 수입대비 총 부채비율(DTI)을 잘 관리해야 합니다. 주택융자 신청 최소 두 달 전에는 크레딧 카드(Revolving Charge Account)의 사용을 삼가하고 가능하다면 기존에 남아있는 카드의 잔고도 최대한 갚음으로써 본인의 총 부채비율(DTI)은 낮추어야 합니다. 융자신청시 크레딧리포트에 명시된 월 상환금은 그대로 본인의 빚 부담으로 나타나기 때문에 사용한 크레딧 카드에 대한 지불 능력에도 불구하고 높아진 부채비율(DTI)로 인하여 융자가 거절될 수 있습니다. 두번째로, 주택모게지 이외에 개인의 부채비율에서 가장 큰 부분을 차지하는 것이 자동차 융자금(Installment Loan)이므로 자동차 구입 등을 계획하고 있다면 주택을 구입하거나 재융자 후로 그 시기를 미루는 것이 중요합니다. 아울러 월페이먼트가 6개월 정도 미만으로 남아있는 경우에는 미리 완납을 함으써 본인의 부채비율을 낮추는 것도 한 방법이 될 수 있습니다. 마지막으로 백화점이나 소매점에서 만든 카드(30Day Charge)를 사용했다면 남아 있는 잔고는 가능하면 융자 신청 전에 모두 갚음으로써 본인의 부채비율을 최대한 낮추는 것이 좋습니다.
규모의 경제에서 벗어난 무분별한 지출과 크레딧 카드의 사용은 개인의 신용점수를 낮출 뿐만 아니라 부채비율을 높임으로써 주택융자시 불이익을 당할 수 있습니다. 평상시 본인의 재정상태를 잘 고려하여 지출을 조절하는 것이 최근 강화되고 있는 주택융자시장에서 최적의 프로그램과 최저의 이자율을 적용받을 수 있는 최선의 방법이라는 것을 잘 염두에 두어야 할 것 입니다.
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