다사다난했던 2010년이 저물어 갑니다.
올 봄 부동산 시장은 부동산 경기 부양의 일환으로 정부가 시행했던 첫 주택구입자에 대한 세금 혜택으로 인하여 부동산 거래량의 증가와 함께 주택가격이 바닥을 쳤다는 기대감이 확산되기도 했습니다. 하지만 올 한해 지속된 높은 실업률, 경제 회복에 대한 불확실성, 까다로운 주택융자 규정으로 인하여 결론적으로 부동산 시장의 침체가 지속된 한 해 였습니다. 2010년을 정리하는 의미에서 올 한 해 주택융자시장의 주요 특징을 몇가지로 정리합니다.
1. 사상 최저의 모게지 이자율: 올해 초 5% 초반으로 시작된 30년 고정 모게지 이자율은 4월경 잠시 상승세를 보인 후 지속적인 하락세를 유지하면서 10월에는 사상 최저인 4%를 기록 했습니다. 아울러 11월 3일 미국 연준(Fed)이 6천억달러 규모의 유동성을 시중에 추가로 공급하는 내용의 2차 양적완화(Quantitative Easing)조치를 발표하면서 추가 이자율의 하락을 기대했습니다. 연준의 이번 조치는 모게지 이자율을 포함해 실질 금리의 인하를 유도함으로써 기업의 투자와 가계의 소비지출을 활성화시켜 경기를 부양하는 데 목적을 둔 조치였습니다. 하지만 모게지 이자율은 연준의 이러한 조치를 비웃 듯 상승세로 돌아서 4% 중반을 유지하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 4% 중반의 모게지 이자율은 주택구입자들에게는 매력적인 이자율이 아닐 수 없습니다.
2. 더욱 까다로워진 융자규정: 서브 프라임 모게지 사태로 촉발된 금융위기 이후 미국 국책 모게지은행인 패니매(FannieMae)와 프래디맥(FreddieMac)의 주도 하에 주택융자가이드라인이 대폭 강화되었으며 특히 철저한 수입증명 절차를 요구하게 되었습니다. 국책 모게지회사인 페니매와 프레디맥은 서브프라임 모게지 사태 이후 모게지담보증권의 대부분을 매입함으로써 붕괴 직전의 부동산 시장을 가까스로 지탱해 주고 있지만 또한 이 두 국책회사들은 주도적으로 융자승인기준을 지속적으로 강화시키고 있습니다. 특히 페니매의 경우 과거 신청자의 다른 조건(신용상태, 다운페이먼트)이 우수할 경우 수입 대비 총부채비율(DTI)을 55% 까지 탄력적으로 운용해 왔으나 12월 13일 부로 이 비율(DTI)을 45%로 축소시키는 정책을 발표함으로써 부동산시장에 또 다른 부담으로 작용하게 되었습니다. 아울러 이외에도 신용점수에 따른 이자율의 차등, 철저한 자금상황확인(Asset Verification) 등 융자가이드라인의 강화로 인하여 사상 최저의 모게지 이자율과 연방 정부의 적극적인 부동산 부양 정책이 별 효과를 거두지 못할 것이라는 우려 또한 확산되고 있는 실정입니다.
3. NMLS (The Nationwide Mortgage Licensing System) 시행: 2000년대 중반 부동산 시장과 함께 최대 호황을 누려온 주택융자시장은 무분별한 대출과 무자격한 융자회사 그리고 Loan officer들로 인하여 서브프라임 모게지 사태을 유발한 원인중에 하나로 지목되었습니다. 이에 따라 연방 정부는 NMLS라는 통합된 모게지 자격증 관리 시스템을 도입하고 일정시간 이상의 의무교육 후 연방과 주 정부 시험을 통화 할 시에만 자격증을 주는 제도를 시행했습니다. 이는 무자격한 회사와 Loan officer들을 퇴출하는 효과와 함께 기존의 융자은행 및 직원들에게 지속적인 의무교육을 바탕으로 한 자격강화를 통하여 도덕적 해이를 방지함으로써 주택융자시장의 건전성에 기여하는 긍정적인 효과가 나타나고 있습니다
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