주택을 구입하면서 처음 접하게 되는 모게지, 즉 주택구입융자에서 가장 중요한 요소중에 하나는 이자율(Interest Rate)일 것입니다. 길어야 5년 정도의 상환기간을 가지는 자동차 융자나 비지니스 융자와는 달리 주택구입 융자는 상환기간이 길게는 30년이나 되기 때문에 모든 주택구입자들이 이자율에 민감할 수 밖에 없습니다. 융자액수 40만불을 기준으로 할 때 0.125% 이자율의 차이는 월 40불 정도 이지만 30년 전체를 고려하면 약$12,000정도 이자를 더 지불하기 때문에 실질적으로 상당히 민감한 문제일 수 있습니다.
지난 9월 16~17일에 열렸던 FOMC 정례회의에서 기준금리를 동결했지만 늦어도 올해 안에 기준금리 인상이 거의 확실시 되고 있습니다. 하지만 앞으로 발표되는 경제지표들과 중국 및 국제유가 등 대외 경제상황에 따라 모게지 이자율은 소폭의 등락을 보일 것으로 예측되고 있습니다. 모게지 이자율의 변동은 많은 주택구입자 뿐만 아니라 재융자 신청자들에게 크나큰 부담이 아닐 수 없습니다. 다행스러운 것은 융자 시스템에 이자율 고정장치(Lock-In)라는 것이 있다는 것입니다. 60일 동안 이자율을 붙잡아 두는 것이 일반적으로 은행들이 아무런 비용없이 이자율을 고정하는 최장 기간입니다. 이자율이 급박하게 오르는 시점에서는 서둘러 이자율을 락인하는 것이 최선의 방법이지만, 이자율이 전반적으로 내리는 추세에서는 성급한 이자율 락인은 낮은 이자율을 가질 수 있는 기회를 놓칠 수 있기 때문에 신중한 판단이 요구됩니다.
모게지 이자율은 모게지 담보 증권(MBS: Mortgage Backed Security)의 수익률을 따라가는데 모게지 담보 증권은 일반적으로 미국 10년 만기 장기 채권 수익률과 연동하므로 최근의 급변하는 채권수익률 때문에 울고 웃을 수 밖에 없습니다. 주택융자는 한번 얻게 되면 이사를 가거나 재융자를 하지 않을 경우에는 주택을 소유하고 있는 동안에는 계속 갚아나가야 하는 의무이기 때문에 누구나 최대한 낮은 이자율을 적용받기 원합니다. 하지만 어느 누구도 바닥 이자율을 예측할 수 없기 때문에 가장 최선의 방법은 같은 비용이라면 현 시점에서 최대한 낮은 이자율을 제공하는 은행을 찾아서 적당한 시기에 이자율을 Lock in 하는 것입니다.
최근의 모게지 업계의 추세는 모게지만을 전문으로 하는 은행들이 대형 은행들에 비해 좀 더 경쟁력 있는 이자율을 제공하고 융자프로세스 기간도 훨씬 짧기 때문에 모게지전문은행들이 늘어나고 있는 것이 특징입니다. 아울러 모게지 전문은행들 중에는 “Free Float Down” (이자율이 하락 할 시에는 낮은 이자율로 비용없이 재조정) 제도를 가지고 있기 때문에 전문가와 충분한 상의를 거쳐 제일 적합한 은행에 융자신청을 진행하시길 권합니다.
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