작년 11월 연준리(Fed)의 2차 양적완화(QE2) 계획 발표 직 후 대다수의 전문가 들은 모게지 이자율의 추가 하락을 예측했습니다. 하지만 시장은 연준리의 채권매입에 따른 효용성과 결정 당시의 판단이 과연 현명했는지에 대한 회의론이 크게 확산되면서 기대와 다르게 정반대의 반응을 보였습니다. 더욱이 2차 양적완화 계획 발표 이후 대다수의 경제지표 들이 미국경제의 회복세를 보여줌으로써 모게지 이자율과 연동하는 채권 수익률은 작년 4월 이후 최고치를 기록하면서 4% 초반 이었던 모게지 이자율은 5% 초반까지 급속한 상승을 보여 주었습니다.
이에 따라 이자율의 추가하락을 기대하면서 재융자결정을 미루던 많은 주택소유주들에게는 4% 초반의 이자율이 ‘그림의 떡’이 되고 말았습니다. 다행히 최근 이자율이 소폭의 하락을 보이고 있지만 4% 초반의 이자율을 다시 기록할 것이라는 전망에는 대다수의 경제 전문가들이 회의적인 반응을 보이고 있으며 이자율의 추가 상승 또한 예상되고 있습니다.
길어야 5년 정도의 상환기간을 가지는 자동차 융자나 비지니스 융자와는 달리 주택융자는 상환기간이 길게는 30년이나 되기 때문에 이자율에 민감할 수 밖에 없습니다. 융자액수 40만불을 기준으로 할 때 0.125% 이자율의 차이는 월 40불 정도 이지만 30년 전체를 고려하면 약$12,000정도 이자를 더 지불하기 때문에 결코 작은 액수라고 할 수 없습니다. 최근에 급격한 상승세를 보이고 있는 모게지 이자율은 많은 주택구입자 뿐만 아니라 재융자 신청자 그리고 모게지 업계 종사자들에게 크나큰 부담이 아닐 수 없습니다. 융자 시스템에 이자율 고정장치(Lock-In)라는 것이 있다는 것입니다. 30일 또는 60일 락인(lock-In)이 일반적으로 은행들이 비용없이 이자율을 고정하는 기간입니다. 이자율이 급박하게 오르는 시점에서는 서둘러 이자율을 락인하는 것이 최선의 방법이지만, 이자율이 전반적으로 내리는 추세에서는 성급한 락인은 낮은 이자율을 가질 수 있는 기회를 놓칠 수 있기 때문에 신중한 판단이 요구됩니다.
아직도 4%대의 모게지 이자율은 역사적으로 가장 낮은 이자율이라고 할 수 있습니다. 미국의 경기회복세가 뚜렷해지면 결국 모게지 이자율은 상승할 수 밖에 없습니다. 바닥 이자율을 기다리다 재융자의 기회를 영원히 날리는 것 보다는 적정 이자율에 만족하며 재융자의 혜택을 누리는 것이 현명한 방법이 될 수 있습니다. 다행스러운 것은 최근 몇 몇 은행들 중에는 ‘Free Float Down’ 즉 ‘이자율이 하락 할 시에는 낮은 이자율로 비용없이 재조정 해주는 시스템’을 가지고 있기 때문에 이자율 Lock in 후에도 추가 하락의 혜택을 누릴 수 있습니다.
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