최근 미국 제조업지수 등 주요 경제지표들이 예상을 웃도는 호조를 보이면서 경기회복에 대한 기대감이 조심스럽게 점쳐지고 있습니다. 이에 반해 미국주택경기는 크게 나아지는 기미를 보이지 못하고 있습니다. 고유가 및 불완전한 고용지표 등 주택 경기회복의 발목을 잡는 여러가지 요인들이 존재하지만, 점점 더 까다로워지고 있는 주택융자가이드 라인도 한 몫을 하고 있음을 부인할 수 없습니다.
경기침체가 장기화 되가면서 주택차압건수와 모게지 연체율이 기록적으로 증가하자 양대 국책 모게지 업체인 페니메와 프래디맥은 융자 심사가이드 라인을 더욱 까다롭게 조정하고 있습니다. 신용도(Credit score)가 낮은 사람이 훨씬 더 높은 모게지 연체율과 차압비율을 보인다는 통계를 기초로 융자 신청자의 신용점수에 따라 모게지 이자율에 큰 차별을 두는 새로운 모게지 이자율 모델을 제시하게 되었습니다.
서브프라임 모게지 사태 이전에는 수입이 증명(Full documents)되고 신용점수(Credit Score)가 680점만 넘을 경우에는 최저 이자율을 적용 받는데 전혀 지장이 없었습니다. 하지만 최근의 강화된 가이드 라인을 살펴보면 아무리 수입이 증명된다고 하더라도 신용점수가 740 점 이상을 넘지 못할 경우에는 최저 이자율을 적용 받을 수 없게 된 것이 가장 큰 특징이라고 할 수 있습니다. 예를 들면 20% 다운페먼트를 하고 80% 융자를 얻을 시, 신용점수가 680점을 넘지 못하는 신청자는 신용점수가 740점이상을 유지하는 신청자에 비해 최소 0.5% 이상 높은 이자율을 적용받게 됩니다. 쉽게 이해을 돕기 위해서 융자 액수 $400,000 을 기준으로 모게지 이자율이 0.5% 차이가 날 경우 매달 추가로 $167 의 이자를 더 내는 불이익을 당하게 되는 것입니다. 이렇듯 신용점수가 최저의 모게지 이자율을 적용 받는데 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다.
아직도 모게지 이자율은 4% 후반을 유지하고 있지만 안타까운 것은 많은 한인들이 과거의 높은 신용점수를 유지하지 못하고 있다는 점입니다. 소득 감소와 더불어 늘어난 크레딧 카드 빚과 연체 기록으로 인하여 신용점수가 급속도로 나빠지고 이에 따라 최저이자율을 적용받을 기회 또한 놓치게 됩니다. 낮은 신용점수는 이러한 기회를 원천적으로 봉쇄하기 때문에 무엇보다고 본인의 신용점수를 잘 관리해야 합니다. 주택을 구입할 계획을 가지고 있거나 재융자를 고려 중이라면 우선 본인의 신용상태를 파악하여 미리 관리하는 지혜가 필요합니다. 지면 관계로 다음 호에서 신용점수 관리 요령에 대해 자세히 설명하겠습니다.
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