주택 융자 프로그램은 일반적으로 고정이자율프로그램(Fixed Interest Rate Program)과 변동이자율 프로그램(Adjustable Rate Mortgage Program)으로 나눌 수 있습니다. 고정이자율프로그램은 15년 상환(15 Year Fixed)과 30년 상환(30 Year Fixed)이 대표적인 프로그램으로서 가장 일반적이라고 할 수 있습니다. 상환기간 동안은 원금(Principal)+이자(Interest)가 변하지 않기 때문에 빠른 원금상환을 원하거나 10년 이상 주택을 소유할 예정인 경우에 적합한 프로그램입니다.
반면 변동이자율(ARM)프로그램의 대표적인 것은 5/1 Arm, 7/1 Arm, 10/1 Arm이 있으며, 일정기간동안(5년, 7년, 10년)은 낮은 이자율이 적용된 후 명시된 기간 이후에는 이자율이 변동하는 것입니다. 상환기간(Amortization)은 모두 30년을 기준으로 하며, 기준이자율(Index)에 마진(Margin)이 더해져 처음이자율(Initial Interest Rate)이 결정됩니다. 기준이자율(Index)로 많이 쓰이는 것은 LIBOR (London Interbank Offered Rate), CMT (1-year constant-maturity Treasury) Securities, 그리고 COFI (the Cost of Funds Index) 등입니다. 일정기간 후에는 그 당시 기준이자율(Index)의 변동과 마진폭에 따라 일반적으로 6개월 또는 1년 단위로 이자율이 고정됩니다.
최근 미국 연방기준금리가 제로수준에 머물고 있기 때문에 변동이자율 프로그램의 기준이자율(Index)들 또한 역사상 가장 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 서브프라임 모게지 사태 이후 대부분의 은행들은 원금이 늘어나며 조기상환벌금조약이 있는 네겜프로그램(Negative Amortization Mortgage Program)과 같은 악성 변동이자율 프로그램의 취급은 중단했지만 ARM 프로그램의 경우에는 융자마켓이 안정을 찾으면서 초기 낮은 이자율에 대한 장점으로 최근 주목받고 있는 프로그램입니다.
ARM 프로그램의 최대 장점은 30년 동안 이자율이 변하지 않는 고정이자율(Fixed Program)에 비해 일정기간 낮은 이자율이 적용되기 때문에 본인의 거주 기간을 잘 고려 한다면 많은 저축효과를 얻을 수 있다는 것입니다. 5/1 Arm 프로그램의 경우 3.625% (1월20일기준) 를 보였으며, 10/1 Arm 프로그램의 경우 30년 고정 이자율 보다0.375% 정도 낮은 이자율을 보이고 있습니다. 아래의 표를 참조하면 $400,000 융자액수를 30년고정(30Year Fixed) 대신 10년 변동프로그램(10/1 Arm)으로 얻을 경우 10년 동안 원금은 30년 고정에 비해 $3,738 더 갚게 되고, 이자는 되려 $14,625 적게 지불하게 됩니다. 즉 10년간 $18,363 의 저축 효과가 생기게 되는 것입니다.
| 10년간 상환한 원금(Principal) | 10년간 상환한 이자 (Interest) | |
|---|---|---|
| 10/1 Arm (4.625%) | $78,370 (+$3,738) | $168,417 |
| 30Y Fixed (5.000%) | $74,632 | $183,042 (-$14,625) |
일반적으로 미국 평균 주택거주 기간은 7년~8년 정도입니다. 특히 한인 사회의 경우 주택 구입시 최우선 고려사항이 좋은 학군이기 때문에 자녀가 고등학교를 졸업 한 후에는 특별히 재산세가 비싼 지역에 거주할 이유가 없어집니다. 최근 대형 융자은행들이 공격적으로 낮은 변동이자율 프로그램을 제공하고 있기 때문에 여러가지 이유로 굳이 10년 이상 주택을 소유할 계획이 없다면 본인의 거주 기간을 고려하여 변동이자율 프로그램을 선정하는 것 또한 불황속에서 경제적 효과를 누리는 하나의 방법이 될 수 있습니다.
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