Home - Time Mortage

The first step to a new home is to consult a mortgage professional.

We are residential mortgage specialists servicing the local market with the utmost integrity and fidelity. Recent changes in the lending guidelines have made it crucial to work with a qualified originator for a successful closing. Our licensed loan officers will guide you through your individual mortgage needs, whether you are purchasing or refinancing.

내 집 마련의 첫 걸음은 믿을 수 있는 “주택융자전문회사”를 만나는 것입니다.

타임모게지는 주택융자전문 회사로서 10년 이상의 오랜 경험과 전문적인 지식으로 최고의 서비스를 제공해 왔습니다. 강화된 주택융자가이드라인으로 인해 더욱 전문성이 강조되고 있는 지금, 여러분은 타임모게지를 통하여 미 주요은행들의 다양한 융자 프로그램과 최저이자율을 제공받으실 수 있습니다.

Why choose Time Mortgage?

타임모게지가 최고의 주택융자 전문회사인 이유

Experience

Our founder has been originating residential and commercial mortgages since 1998.

10년 이상의 융자 경험 (Since 1998)을 바탕으로 설립된 회사(2007년 2월)로서 주택 및 상용건물 전문 융자 서비스를 제공하고 있습니다.

Knowledge

Each borrower’s situation is properly assessed to find the best loan program.

전문적인 융자지식을 바탕으로 수많은 융자은행들의 서로 다른 융자 조건과 심사 기준을 정확히 파악하여 고객에게 가장 유리한 조건의 융자 프로그램과 이자율을 제공합니다.

No additional fees

Access to multiple lenders with a single application.

한번의 융자신청으로 추가 비용없이 미국 주요 은행들의 다양한 융자 프로그램을 제공받을 수 있으며, 융자 신청시 요구되는 복잡한 서류 및 준비과정을 대행함으로써 고객에게 믿음과 편의를 우선적으로 제공 하고 있습니다.

After Service

All inquiries are personally answered after the closing.

클로징 이 후에도, 항상 친절하고 완벽한 AFTER SERVICE를 제공하고 있습니다.

Pre-Approval

Time Mortgage will provide a pre-approval letter to expedite your Home Purchase.

타임모게지에서는 사전 융자승인서를 발행하고 있습니다.주택융자 전문회사 타임모게지를 통하여 최적의 프로그램과 최저이자율을 제공받으세요.

Loan Programs

Fixed Rate Program - 고정 이자율 프로그램

A mortgage on which the interest rate and monthly mortgage payment remain unchanged throughout the term of the mortgage. 30Yr, 20yr , 15yr and 10yr fixed rate loans are available. Fixed rate mortgages are best suited for borrowers that plan to live in the home throughout the life of the loan.

주택 구입자가 가장 많이 선호하는 프로그램으로 융자신청시 제공된 고정이자율로 월 상환금이 결정되며, 선택된 기간내에 일정액수(원금+이자)를 상환하는 프로그램입니다. 30년(30 Year Fixed), 20년(20 Year Fixed), 15년(15 Year Fixed), 10년(10 Year Fixed) 고정 프로그램이 제공되며, 상환 기간이 길수록 이자율이 높아 지지만 월 상환금이 적어지기 때문에 부담을 줄일 수 있습니다. 주택을 장기간 소유하며 고정적인 월 상환금을 필요로 하는 주택소유주들에게 적합한 프로그램 입니다.

Adjustable Rate Mortgage (ARM) - 변동 이자율 융자 프로그램

A mortgage on which the interest rate, after an initial period, can be changed by the lender. While ARMs in many countries abroad allow rate changes at the lender’s discretion (“discretionary ARMs”), in the US most ARMs base rate changes on a pre-selected interest rate index over which the lender has no control. These are “indexed ARMs”. There is no discretion associated with rate changes on indexed ARMs.

초기 일정기간 (일반적으로 3년, 5년, 7년, 10년)동안은 고정이자율이 제공되며 고정이자율기간이 만료된 후에는 경제지표(Index)의 변동에 따라 이자율이 연동되어 월페이먼트가 함께 변동하는 프로그램입니다. 일반적으로 초기에는 장기 고정이자율 프로그램(Fixed Rate Program) 보다 낮은 이자율이 적용되기 때문에 단기간 주택을 소유하거나 이사를 계획하는 주택소유주들에게 적합한 프로그램입니다. 초기 고정기간 이후에는 이자율이 기준이자율(Index Rate)의 변동에 따라 함께 움직이게 되기 때문에 주택거주기간을 잘 고려해서 선택해야 합니다.

Interest-only mortgage - 이자만 지불하는 프로그램

A mortgage on which for some period the monthly mortgage payment consists of interest only. During that period, the loan balance remains unchanged.

원금과 이자를 함께 상환하는 일반 융자 프로그램과는 달리, 일정기간동안에는 이자만 지불한 후 이후에는 원금과 이자를 함께 상환하는 프로그램입니다. 초기 월페이먼트의 부담을 줄일수 있으며, 원금을 상환할 경우 남은 원금에 대한 이자만을 지불하기 때문에 원금을 미리 상환할 계획이 있을 경우 적합한 프로그램입니다. 반면 일정기간 이후에는 원금과 이자를 함께 상환해야 함으로 월페어먼트가 증가될 수 있기 때문에 본인의 상환능력을 잘 고려해서 선정해야 합니다.

Foreign Student/Foreign National Programs - 유학생 및 외국인 특별융자

For borrowers without social security number and /or credit history.

유학생 및 외국인 특별융자: 소셜넘버가 없거나 크레딧이 없는 경우에 해당.

Commercial Mortgage Loans

10 Year Fixed

15 Year Fixed

Balloon Program

5 Year, 7 Year, 10 Year

SBA Loan

상업용 융자 신청시 알아야 할점

The important number to consider is Debt Service Coverage Ratio (DSCR). It is calculated by dividing the Net Operating Income (NOI) by Total Debt Service. DSCR is also known as DCR – Debt Coverage Ratio. DSCR=NOI/Total Debt Service.

첫번째 기준은 부채 대비율입니다. 부채 대비율이란 DSCR (Debt Service Coverage Ratio) 이라고 하는데 그 공식은 DSCR = Net Operating Income (NOI) / Total Debt Service 이다. 즉, 해당 건물의 총 모게지 페이먼트 (Total Debt) 에 대비한 임대 순수익 (NOI)의 비율이다. DSCR을 줄여서 DCR (Debt Coverage Ratio) 라고도 합니다.
The second number to consider is the Cap Rate. It is calculated by dividing the NOI by Value of the property. Cap Rate=NOI/Value.

두번째로는 투자 회수율입니다. 투자 회수율 (Cap Rate) 이란 투자액에 대한 수익회수 비율인데, 임대 순수익 (NOI) 에서 건물 가격 (Value)을 나눈 것입니다. 그공식은 Cap Rate〓NOI/Value 가 됩니다.
For commercial property the lender will require 30-40% equity in order to keep the Loan to Value at or close to 60-70% LTV.

세번째는 다운페이먼트 정도입니다. LTV (Loan to Value)란 건물가격 (Value) 에서 융자금액 (Loan)이 차지하는 비율입니다. 상용 부동산의 경우 실제 매매 가격과 감정 가격이 차이가 나는 경우가 대부분인데 이때는 둘 중 낮은 수치를 기준가격으로 사용하게 됩니다. 최근의 추세는 대부분의 은행들이 40% 내지 50% 의 다운페이를 요구하고 있습니다.
Property will need to be appraised and inspected. Commercial mortgages may also require environmental inspection.

네번째는 건물 자체에 대한 심사입니다. 건물의 연령, 구조, 외모, 위치, 조닝, 공해 유무, 인접건물상태, 지역적인 입지조건, 인근지역의 향후 경제 발전 상태등을 고려해 융자를 결정하게 됩니다. 한인들이 많이 종사하는 세탁소,주유소, 자동차 정비업소, 화학공장은 환경 검사 (Phase 1, Phase 2)가 까다롭다는단점이있습니다.
Although commercial loan viability will emphasize the value of the underlying property lenders will assess the borrowers’ personal credit worthiness to assess the ability and willingness to pay.

다섯번째는 개인 신용 심사입니다. 주택과는 달리 상용 융자는 개인의 크레딧 보다는 담보 건물 자체가 중요심사 대상입니다. 그러나 개인의 세금보고 기록, 크레딧, 그리고 구입자의 경험은 무시할 수 없는 요소 입니다.

Mortgage Q&A

I've heard that mortgage guidelines have gotten more strict.
최근 융자 받기가 까다로워 지고 힘들어 졌다고 하는데 사실인가요?

Yes, the lending guidelines have become more difficult. Therefore, it is recommended that you consult a qualified mortgage professional before you shop for a new home.

네 맞습니다. 최근 거의 대부분의 융자은행에서는 소득증명을 기본으로 하는 등 융자 가이드라인을 강화시켰기 때문에 전문가와의 상담을 통해 미리 준비하는 지혜가 필요합니다.

Are there additional fees for applying to a broker?
모게지 전문회사를 통해서 신청하면 따로 수수료를 지불해야 하나요?

There are no additional fees for working with a broker. All brokers’ fees are paid by the lender.

따로 지불하는 수수료는 전혀 없습니다. 모게지 전문회사는 은행들과 계약을 맺어 융자와 관련된 모든 서비스를 대행해 주기 때문에 은행으로부터 비용을 받게 됩니다.

How much down payment do I need?
주택 융자신청시 다운페이먼트는 어느정도 해야하나요?

You can get a mortgage with as little as 3% down. However, in order to avoid mortgage insurance (PMI) it is recommended that you put down at least 20%.

최근 강화된 융자가이드라인에 의하면 최소 3% 이상의 다운페이먼트가 요구되지만, PMI(Private Mortgage Insurance)를 피하기 위해서는 20% 이상 다운페이먼트가 요구됩니다.

I have bad credit. Can I still qualify for a loan?
신용도(크레딧 점수)가 좋아야만 융자 신청이 가능한가요?

In order to qualify for the best rate, the FICO score must be over 740. However, there are programs for borrowers with scores as low as 620.

신용점수가 낮아도 융자는 가능합니다. 하지만 최저 이자율을 적용 받으려면 740점 이상을 유지하는 것이 좋습니다. 620점 미만도 가능하지만 이 경우 높은 다운페이먼트를 요구하며 이자율에서 손해를 볼 수 있습니다.

What is the timeline for a purchase mortgage?
융자신청 후 클로징까지의 절차는 어떻게 되나요?

위의 표를 참조하시길 바랍니다. 이 외에 케이스마다 절차에 다소 차이가 있을 수 있습니다.

Are there any pre-payment penalty?
모게지를 얻고 나서 원금을 조기 상환 할 경우 Penalty 가 있나요?

There are no penalties for pre-payment of mortgages in state of New Jersey.

조기상환벌금조약(Pre-payment Penalty)은 융자 신청시 그리고 클로징시에 서류에 명시가 됩니다. 특히 뉴저지 주의 경우 모든 주택융자프로그램에는 조기상환벌금이 없습니다. 즉 언제든지 남은 원금을 상환할 수 있습니다.

What benefits are there to contact a mortgage broker instead of a retail bank loan officer?
은행에 직접가서 신청하는 것보다 모게지전문회사를 통해서 신청할 경우 이로운 점이 있나요?

Brokers can often secure rates lower than retail banks’ because they have access to wholesale rates.

모게지전문회사는 은행이 고객에게 직접 제공하는 이자율보다 더 낮은 이자율을 제공할 수 있습니다. 모게지전문회사는 일반적으로 은행들로부터 홀세일(Wholesale) 이자율을 받기 때문입니다.

What documents should I bring to a consultation?
모게지 융자 신청시 필요한 서류는 무엇인가요?

You should bring the following documents to mortgage consultation: two years of 1040 & w-2, one month’s pay stubs, two month’s bank statements & Driver’s License.

기본적으로 구비해야 할 서류는 다음과 같습니다.
최근 2년치 세금보고서(1040 form & W-2 form), 최근 한달치 월급 명세서(Paystubs), 최근 두달치 은행 잔고 증명서(Bank statements), 개인 신분증 사본(Driver’s License)

What is the debt-to-income ratio required to qualify?
융자 승인을 위해서는 모게지 월페이먼트 대비 월 수입은 얼마가 되어야 하나요?

Monthly mortgage payment inclusive of principle, interest, tax & insurance cannot exceed 45% of your gross monthly income.

최근 강화된 융자 가이드라인에 의하면 월 수입 대비 총 지출 (DTI: Debt To Income)이 45%를 넘지 말아야 합니다.

How long does it take to close a loan?
융자 신청후 클로징까지는 얼마나 걸리나요?

After a completed application is submitted, closing may take place as soon as within three weeks or as long as eight weeks.

융자 신청후 클로징 까지 걸리는 시간은 적게는 3주에서 길게는 8주 정도 소유될 수 있습니다.

I have a 30yr Fixed Mortgage. Why did my monthly payments go up?
30년 고정이자율로 융자를 얻었는데 매년 월페이먼트가 달라지는 이유는 무엇 때문인가요?

If you are escrowing taxes and insurance, monthly payments are inclusive of principle, interest, taxes and insurance. If your property taxes or insurance premiums go up your monthly mortgage payments will increase proportionately.

고정이자율 프로그램의 경우 원금+이자 액수는 절대 변하지 않습니다. 하지만 모게지는 일반적으로 원금+이자+재산세+보험(PITI)로 이루어져 있습니다. 여기서 재산세와 보험을 합쳐 Escrow라고 하게 되는데 매년 재산세가 바뀌게 되면 Escrow액수가 변하게 되어 월페이먼트도 함께 변하게 됩니다.

Can foreign nationals obtain a mortgage?
외국인도 주택융자를 받아 집을 살수있나요?

Yes, with sufficient down payment, you can qualify for a mortgage if you have a valid work visa or a student visa.

외국인 즉 비거주 비자를 가지고 있는 경우(학생비자 or또는 관광비자)에도 일정액수 이상의 다운페이먼트를 할 경우 주택 융자를 받을 수 있습니다.

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