주택융자를 가지고 있는 주택소유주들이 가장 많이 궁금해 하는 내용 중의 하나가 조기원금상환(Prepayment)에 관련된 것입니다. 남아 있는 원금을 여유가 될때마다 조금씩 미리 상환했을 때 불이익 있는 것이 아니냐 또는 원금을 미리 상환하는 것이 경제적으로 효과적인가 하는 의문을 가지고 많은 질문을 받게 됩니다. 안타까운 것은 주변에서 얻은 정확하지 못한 정보 때문에 경제적으로 잘못된 선택을 하는 경우가 비일비재하다는 것입니다.
주택융자 후 매월내는 모게지 월페이먼트는 원금(Principal) + 이자(interest)+재산세(Property Tax)+주택보험(Insurance) 네가지로 이루어져 있는 것이 일반적입니다. 이중 원금+이자를 합한 액수는 고정이자율(Fixed Rate Mortgage)의 경우에는 융자기간이 끝날때까지 변하지 않으며, 변동이자율(Adjustable Rate Mortgage)의 경우에도 이자율이 고정되어 있는 기간까지는 원금+이자를 합한 액수는 변하지 않습니다. 이처럼 동일한 액수의 월페이먼트(원금+이자)지만 매월 원금비율은 높아지고 이자비율은 줄어들게 됩니다. 많은 분들이 잘못된 정보를 가지고 있는 것이 추가로 원금을 갚을 경우 즉 조기원금상환을 할 경우에도 매월내는 월페이먼트는 같기 때문에 미리 갚을 필요가 없다고 단정짓는 것입니다. 이는 모게지 월페이먼트에 대해서 정확한 이해가 없기 때문에 나오는 오류입니다. 비록 원금을 조기상환할 경우 월페이먼트는 매월 같지만, 원금을 갚은 만큼 다음 달 페이먼트에서 남은 원금이 고정이자율로 다시 계산되기 때문에 갚은 만큼 이자비율은 줄어들고 원금비율이 올라가게 됩니다. 이렇게 됨으로써 총 상환기간이 줄어들게 되고 줄어든 만큼 이자를 적게 내기 때문에 경제적이 효과를 거둘수 있게 됩니다. 아래의 표를 참고로 하시면 좀더 쉽게 이해를 할 수 있습니다.
융자액수 $300,000 을 30년 고정으로 4.5%로 얻었을 경우
원금 상환 기간 | 총 내는 이자액수 | |
---|---|---|
원금을 추가로 상환 하지 않을 경우 | 360 Months (30년) | $247,218.25 |
매월 $500 씩 원금을 추가로 상환할 경우 | 219 Months(18년 3개월) | $139,306.31 |
뉴저지의 경우 주택융자모게지 경우에는 조기원금상환시 내야하는 벌금은 없습니다(No Prepayment Penalty). 하지만 많은 분들이 상업용 융자(Commercial or SBA)들과 혼돈하여 주택융자도 조기상환시 벌금이 있을 것이라는 잘못된 정보 때문에 원금을 상환 할 능력이 있음에도 불구하고 조기원금상환제도의 장점을 활용하지 못하고 있습니다. 본인의 재정상태와 투자여건을 고려했을 때 현재 가지고 있는 모게지 이자율보다 더 높은 수익을 올릴 수 있는 투자처가 있지 않을 경우에는 원금을 조기에 상환하여 저축효과를 얻는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
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