2012년 미국부동산경기는 ‘바닥을 치고 회복세로 돌아섰다’는 말로 요약할 수 있습니다. 2012년 부동산시장과 함께 주택융자시장의 주요 특징을 몇 가지로 정리합니다.
1. 사장 최저의 모게지 이자율 유지: 2011년에 이어 2012년에도 모게지 이자율은 사장 최저의 이자율을 기록하고 있습니다. 이는 미국경제 회복의 핵심이라고 할 수 있는 부동산 시장의 회복을 위해 정부가 적극적으로 저금리 정책을 유지하고 있기 때문이라 할 수 있습니다. 지난 9월 연준리가 3차 양적완화정책 (QE3)을 통하여 모게지금리를 인위적으로 내림으로써 주택경기를 부양하겠다는 의지를 표현했고 이에 따라 모게지 이자율은 사상 최저의 이자율을 기록하면서 부동산경기 회복에 제일 큰 역할을 하고 있습니다.
2. 주택시장의 뚜렷한 회복세: 2006년을 정점으로 부동산 시장의 거품이 꺼지면서 급격하게 가라앉았던 미국의 주택시장이 올 한해 활기를 띠면서 미국경제를 이끌어 가고 있다는 것이 시장의 공통분석입니다. 가계소비나 기업투자등의 지표가 매달 들쑥날쑥 한 것과 비교하여 부동산지표는 꾸준히 개선되어 회복세를 보여주고 있습니다. 연준리(FRB) 또한 경제가 회복되지 않거나 고용이 부진하면 내년에도 대규모 채권 매입에 나서기로 발표하는 등 소비자 신회를 높여주려 애쓰고 있는 점 등이 주택시장에 활력으로 작용하고 있습니다. 이에 따라 2013년에는 실질적으로 주택시장 전반이 크게 개선될 것이라는 대다수의 전문가들의 의견입니다.
3. 신규주택융자(Purchasing) 및 재융자(Refinancing)의 증가: 올해 주택경기가 뚜렷히 개선된 모습을 보이면서 재융자가 주를 이루던 2011년에 비해 2012년에는 신규주택융자비율 또한 큰 폭의 상승을 보여주고 있습니다. 아울러 2012년 초 3% 후반에서 시작된 30년 고정 모게지 이자율이12월 말 3% 초반을 유지하고 15년 고정이자율은 2% 중반을 유지하면서 재융자를 통해서 월페이먼트를 줄이려는 융자신청 또한 꾸준히 증가했습니다. 특히 30년 고정모게지로 재융자를 하는 것 뿐만 아니라 최근에는 기간을 단축하는 재융자(25년, 20년, 15년 고정)가 증가하는 추세를 보이고 있습니다.
4. 변함없이 까다로운 주택융자 승인기준: 위에 언급된 주택경기 회복소식에도 불구하고 미국 국책 모게지은행인 패니매(FannieMae)와 프래디맥(FreddieMac)의 강화된 주택융자 승인기준은 지난해에 이어 올해도 지속되고 있습니다. 아울러 신용점수에 따른 이자율의 차등, 철저한 자금상황확인(Asset Verification) 등 융자가이드라인의 강화로 인하여 융자거부율 또한 꾸준히 높은 수준을 유지하고 있습니다.
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