다사다난했던 2011년이 저물어 갑니다. 미국경제가 올해는 작년보다 나아질 것이라는 기대감으로 시작된 2011년, 하지만 경기회복의 발목을 붙잡는 이슈들이 나라 안팎에서 터지면서 미국경제가 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 미국 부동산 시장 또한 최악의 한 해를 보냈습니다. 2011년을 정리하는 의미에서 올 한해 주택융자시장의 주요 특징을 몇가지로 정리합니다.
1. 사상 최저의 모게지 이자율 갱신: 30년 고정 모게지 이자율이 2010년 10월 사상 최저인 4%를 기록 한 후 올 2월에는 5%를 넘나드는 급격한 상승곡선을 그렸습니다. 하지만 미국경제가 침체에서 벗어날 기미를 보이지 않자 연준리는 경기부양을 위해 장기 금리를 낮추는 ‘Operation Twist’ 발표하게 되었고 이에 따라 모게지 이자율과 연동하는 미국 10년 만기 채권수익률이 사상 최저를 기록하면서 모게지 이자율 또한 작년 기록을 갱신하면서 3% 대 이자율을 유지하고 있습니다.
2. 재융자(Refinancing)의 증가: 30년 고정 모게지 이자율이 4% 밑으로 떨어지고, 15년 고정 이자율은 3% 초반을 유지하면서 다시 재융자신청이 급증하였습니다. 30년 고정모게지로 재융자를 하는 것 뿐만 아니라 최근에는 기간을 단축하는 재융자(25년, 20년, 15년 고정)가 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 아울러 변동이자율 프로그램(5/1 Arm, 7/1 Arm. 10/1 Arm)도 3% 초반을 유지하면서 단기간 거주자들에게는 매력적인 프로그램이 되고 있습니다.
3. 높아진 융자거부율: 서브 프라임 모게지 사태로 촉발된 금융위기 이후 미국 국책 모게지은행인 패니매(FannieMae)와 프래디맥(FreddieMac)은 주택융자가이드라인을 대폭 강화되었으며 특히 철저한 수입증명 절차를 요구하게 되었습니다. 국책 모게지회사인 페니매와 프레디맥은 서브프라임 모게지 사태 이후 모게지담보증권의 대부분을 매입함으로써 붕괴 직전의 부동산 시장을 가까스로 지탱해 주고 있지만 또한 이 두 국책회사들은 주도적으로 융자승인기준을 지속적으로 강화시키고 있습니다. 이외에도 신용점수에 따른 이자율의 차등, 철저한 자금상황확인(Asset Verification) 등 융자가이드라인의 강화로 인하여 융자거부율이 과거에 비해 두배 이상 높아졌습니다. 이러한 강화된 융자승인기준으로 인하여 사상 최저의 모게지 이자율과 연방 정부의 적극적인 부동산 부양 정책이 별 효과를 거두지 못할 것이라는 우려 또한 확산되고 있는 실정입니다.
4. 혼돈스러운 주택감정(Appraisal Value): 2009년 5월 1일 부로 시행된 HVCC 제도 (Home Valuation Code of Conduct)의 부작용이 심각해진 한 해 였습니다. 이 제도의 주 시행 목적은 감정사의 독립적 지위를 보장함으로써 감정가격의 정확성을 높이려는 것입니다. 모든 융자은행들은 공인된 주택감정Management회사를 통해서만 감정서(Appraisal Report)를 받을 수 있게 되었습니다. 하지만 이 제도의 시행 후 부작용 또한 적지 않게 발생되고 있습니다. 최근의 경우를 보면 재융자 붐이 일면서 주택감정회사들과 이에 소속된 감정사들이 급격히 늘어난 감정 수요를 감당하지 못하면서 급히 감정리포트가 만들어지고 이에 따라 감정가격에 심각한 오류가 발생되고 있습니다. 실례로 같은 집이라도 감정사에 따라 많게는 20% 이상 감정가격이 차이가 나는 일이 비일비재하고 있습니다. 또한 이 제도 시행 이전에는 하나의 감정리포트를 은행들이 공유할 수 있었으나 이 제도 시행 후에는 공유를 금지함으로써 융자은행이 바꿀 경우 다시 감정을 해야 하기 때문에 융자 신청자는 추가 비용 부담을 질 수 밖에 없습니다. 결국 득보다는 실이 더 많은 제도라는 우려를 낳고 있습니다.
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