주택감정서류(Appraisal Report)는 융자신청시 가장 기본적으로 제출되는 서류입니다. 융자 은행은 일차적으로 주택감정 가격 대비 융자 액수를 정하기 때문에 자격증이 있는 전문감정사에게 감정을 의뢰해 왔습니다. 부동산 시장이 호황을 누리던 시절에는 주택감정 가격대비 100% 까지 융자를 주는 은행들이 많았지만 서브프라임 모게지사태 이후 최근에는 80% 정도까지만 융자가 승인되는 것이 일반적입니다.
최근 이러한 주택감정시장에 큰 변화가 나타났습니다. 정부가 서브프라임모게지사태를 일으킨 요인 중에 하나로 부풀려진 주택감정 가격을 지목하면서 이를 규제하기 위하여 2009 년 5월 1일 부로 새로운 주택감정규정(Home Valuation Code of Conduct)시행했습니다. HVCC의 가장 큰 특징은 융자은행 또는 융자 담당자가 직접 감정을 의뢰할 수 없으며, 감정가격에 어떠한 영향력도 끼칠 수 없다는 것입니다. 실제로 재융자의 경우에는 감정회사에 따라 감정가격이 달라지는 경우가 적지 않았고, 이는 부동산 시장의 거품을 일으킨 하나의 요인이기도 했지만 HVCC의 시행으로 이러한 부작용이 해소될 것으로 기대하고 있습니다. 또한 모든 감정은 감정 매니지먼트 회사를 통해 이루어지게 되며 융자신청자는 적어도 클로징 3일전에는 감정서류를 받아 볼수 있습니다. HVCC에 적용되는 융자는 모든 Conventional Loan 이며 FHA 또는 VA융자에는 적용받지 않습니다.
하지만 HVCC가 시행된지 두 달이 지났지만 이 규정은 아직까지 자리를 잡지 못하고 적지않은 문제점을 드러내고 있습니다. 첫번째로 감정서류비용의 증가 입니다. 이 규정이 시행되기 전 일반적인 주택감정서류비용은 $300~$350 이었지만 HVCC 시행과 함께 감정 매니지먼트 회사를 거치게 되면서 감정가격에 따라 $350~$450 로 비용이 증가했습니다. 감정서류비용이 늘어나면서 이는 융자 신청자에게 또다른 추가비용부담이 되고 있습니다. 두번째로 감정기간의 증가입니다. 예전에는 융자은행이나 융자회사들이 직접 감정회사를 지정하여 의뢰를 했기 때문에 감정 서류를 받는데 일주일을 넘기지 않았습니다. 하지만 HVCC는 감정 매니지먼트 회사를 거치기 때문에 절차상의 복잡함으로 인하여 최소 2주가 소요되고 있습니다. 아울러 완성된 감정서류 중 잘못된 점을 시정할 경우에는 또다시 일주일 정도가 소요됨으로써 예전처럼 신속한 클로징을 기대할 수 없어졌습니다.
오바마 정부의 적극적인 경기부양대책으로 사상 최저의 모게지 이자율이 지속되고 있습니다. 이에 따라 조금이라도 낮은 모게지 이자율로 갈아 타기 위해 재융자(Refinancing) 신청건수는 큰 폭으로 증가하고 주택구입을 위한 융자신청도 꾸준히 늘어나고 있습니다. 하지만 기록적으로 늘어난 융자 신청서와 HVCC시행 이후 복잡해진 절차가 맞물리면서 융자 승인을 위한 대기 기간은 점점 늘어나고 있기 때문에 주택을 구입하거나 재융자를 고려 중일 경우에는 클로징 날짜를 여유있게 계획하는 지혜가 필요합니다.
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