서브프라임 모게지 사태 이후 강화된 주택융자 가이드라인 중 가장 큰  특징은 소득증명(Income Qualification)이 없이는 융자가 거의 불가능 해졌다는 것입니다. 아직까지 Fannie Mae 나 Freddie Mac의 융자가이드라인을 따르지 않는 Local Lender들의 경우, 35% 이상의 Downpayment와 일정기간의 잔고증명으로 소득증명을 대체하는 Portfolio Loan을 제공하고 있지만 적지 않은 Downpayment와 시세보다 높은 이자율로 인하여 보편화 되지 못하는 단점을 가지고 있습니다. 현재 주택융자의 90% 가까이를 사들이고 있는 Fannie Mae와 Freddie Mac의 경우 수입대비 월 지출비율 (Debt to Income)을 45%로 제한하고 있습니다. 하지만 개인의 신용점수(Credit score)와 Downpayment 액수에 따라 DTI 비율이 조정되는 경우도 있기 때문에 주택융자를 고려할 경우 미리 전문가와 상담을 해보는 것을 권합니다.

직업에 따른 소득증명서류 및 주의사항은 다음과 같습니다.
1. 자영업자 (Self-employed): 회사의 지분을 25% 이상 가지고 있는 경우에는 자영업자에 해당됩니다. 이 경우 기본으로 요구하는 서류는 가장 최근 2년치의 개인 세금 보고서(1040 Form) 및 회사의 2년치 세금보고서(1120 or 1120S form)입니다. 자영업의 경우는 최근 2년치의 수입의 평균을 기준으로 하지만 작년의 수입이 재작년의 수입 보다 현격하게 줄어든 경우 경우 추가 서류를 요구하거나 융자가 거부될 수도 있습니다. 아울러 회사의 수입이 마이너스를 기록할 경우에는 마이너스 만큼 개인의 소득 또한 줄어든 것으로 간주하기 때문에 주의를 요합니다.

2. 직장인 (Employee): 직장인의 경우 기본적으로 요구하는 것은 가장 최근 2년치 W-2 form 과 최근 한달치 월급명세서(Paystub)입니다. 자영업자에 비해 간단한 서류가 요구되지만 개인세금보고서에 일과 관련되어 Job Expense를 공제한 경우에는 주택융자 신청시 공제액수만큼 개인소득에서 마이너스로 계산되기 때문에 주택융자를 고려할 경우에는 Job Expense 공제는 신중하게 생각 할 필요가 있습니다.

3. Commission 수입(1099): Commission을 받는 Independent Contractor의 경우 큰 범위의 자영업자라고 할 수 있습니다. 자영업자와 마찬가지로 가장 최근 2년치의 개인세금보고서가 기본 요구사항이며, 비즈니스 비용을 공제한 AGI(Adjusted Gross Income)이 실제 소득이라고 할 수 있습니다.

4. 그 외 수입: 주택융자시 수입으로 간주 될 수 있는 요소들 중 주로 많이 언급되는 것은 임대수입(Rental Income), 사회보장수입(Social Security Income), 이혼수당(Alimony), 이자소득(Interest Income) 등 입니다. 위에 언급된 수입들이 개인의 소득증명으로 활용될 경우에는 다소 까다로운 요구조건에 충족되어야 하는 단점이 있습니다.

역사상 가장 낮은 모게지 이자율이 장기간 유지되고 있지만 많은 주택소유주들이 소득증명 때문에 이러한 혜택을 전혀 누리지 못하고 있으며 주택시장 회복의 발목을 붙잡고 있습니다. 강화된 수입증명 절차가 완화되지 않는 한 주택시장은 경기회복 신호에도 불구하고 당분간 침체에서 벗어나지 못할 것이라는 전문가들의 대체적인 의견입니다.

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